ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ NEDİR?

Arazi ve arsa düzenlemesi, bir alana ilişkin imar planının uygulanması amacıyla, bu plan kapsamındaki taşınmazların, mülkiyet durumlarına bakılmaksızın ve maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve planın gerektirdiği kamusal hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla gerekli kesintilerin yapılması sonrasında eski taşınmaz sahiplerine yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir

Bu uygulamalar ülkemizde; imar uygulamaları, parselasyon, hamur kuralı, parselleme, 18. madde uygulamaları gibi pek çok adlarla tanımlanmaktadır. Mevcut durumda arazi ve arsa düzenlemesinin temel dayanağı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesidir.

PARSELASYON İŞLEMLERİNDE MUHTEMEL HUKUKA AYKIRILIK NEDENLERİ

1.ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNDE SEBEP (HUKUKİ DAYANAK) YÖNÜNDEN HUKUKA AYKIRILIK HALLERİ

• İmar planı bulunmayan alanlarda parselasyon yapılması
• Parselasyon işleminin imar planına uygun olmaması
• İmar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını yapmaması ve onaylamaması
• Uygulama imar planının mahkeme kararı ile iptal edilmesi
• Bir bölgede arazi ve arsa düzenlemesi işlemi yapıldıktan sonra imar planının değişmesi, daha önceki imar planına uygun olarak yapılan parselasyon işlemini geçersiz kılmaz.

2.ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNDE AMAÇ YÖNÜNDEN HUKUKA AYKIRILIK: İNŞAATA ELVERİŞLİ PARSEL ÜRETMEK DIŞINDA AMAÇLARLA PARSELASYON YAPMAK

Parselasyon işleminin esas amacının yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmak olmasının sonuçları şu şekilde sıralanabilir:

• Yapılaşmaya elverişli parsel tahsis zorunluluğu
• Artık parsel oluşturulmaması gerekliliği
• Müstakil parsel oluşturma zorunluluğu
• İnşaat yapmaya elverişli parsel üretilmesi mümkün olmayan alanların düzenlemeye tabi tutulamaması

3.ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNİN YETKİSİZ KAMU İDARESİ TARAFINDAN YAPILMASI

Arazi ve arsa düzenleme yapma yetkisi, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelere; bu sınırlar dışında valiliklere (5302 sayılı Kanun’dan sonra il özel idarelerine) aittir.

Büyükşehir belediyesi olan yerlerde parselasyon yapmaya ilçe belediyelerinin yetkili olması genel kuraldır. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun m. 7/1-b maddesinde;

• Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak,
• Büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek,
• Nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak. (Genel Kuralın İstisnası)

2981 sayılı Kanun kapsamında kalan alanlarda ise, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 10. maddesinin parselasyon işlemlerini düzenleyen (c) bendinde; “İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır.” hükmü yer almaktadır.

Buna göre 2981 sayılı Kanun’a tabi olup belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan yerlerde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri parselasyon yapmakla görevli ve yetkilidir. Buradaki tek fark; belediyelerin ya da il özel idarelerinin talep etmeleri durumunda 10. Maddenin (c) bendindeki yetkilerin kadastro müdürlükleri tarafından da kullanılabilir olmasıdır.

Genel yetki kurallarının yanı sıra bazı özel kanunlar belediyeler ve il özel idareleri dışındaki idarelere parselasyonla ilgili yetkiler vermiştir. Bunlardan bazıları şu şekildedir:

• Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Açısından (4691 sayılı Kanun m. 4)
• Organize Sanayi Bölgeleri Açısından (4562 sayılı Kanun m. 4)
• Endüstri Bölgeleri Açısından (4737 sayılı Kanun m. 4/A)
• Gecekondu Alanları Açısından (775 sayılı Kanun; 3414 sayılı Kanunun, 5609 sayılı Kanunla değişik geçici 4. maddesi)
• Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri ile Turizm Alan ve Merkezleri Açısından (2634 sayılı Kanun)
• Atatürk Orman Çiftliği Açısından (5659 sayılı Kanun m. EK 1)
• Özel Çevre Koruma Bölgeleri Açısından (383 sayılı KHK)
• Toplu Konut Alanları Açısından (2985 sayılı Kanun m. 4).

4.PARSELASYON İŞLEMİNİN, KAMU İDARELERİNİN PARSELASYON YAPMAYA YETKİLİ ORGANLARI TARAFINDAN YAPILMAMASI

Belediyelerde, arazi ve arsa düzenlemesi yetkisi belediye encümenine aittir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında parselasyon yapma yetkisi il özel idarelerine aittir. İl özel idareleri, bu yetkilerini il encümeni vasıtası ile yürütürler. Diğer idarelerde parselasyon işlemlerinin hangi organ tarafından onaylanacağına dair belirgin bir kural bulunmamaktadır. Her idare kendi kuruluş kanununda ya da parselasyon yetkisi veren özel kanunda hüküm varsa buna göre işlemleri hazırlamak ve onaylamak yetkisine aittir.

5.PARSELASYON İŞLEMİNİN TEKNİK AÇIDAN YETERLİ OLMAYAN PERSONEL TARAFINDAN YAPILMASI

• Meslek türü açısından gereklilik
• Mesleki yeterlilik şartı
• İdarenin parselasyon işlemini kendisinin yapması durumunda müellifin memur ya da diğer kamu görevlisi olma şartı

6.PARSELASYON İŞLEMLERİNDE DÜZENLEME ALANININ HATALI TESPİTİ

• Arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilmesi için imar planı şartı,

Bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için, öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işleminin de bu plana dayalı olması gerekmektedir.

• Yapılaşmış alanla irtibatlı ve şehrin gelişme yönündeki alanların tercih edilmesi
• Düzenleme alanının, düzenleme ortaklık payının ve kamu tesisleri alanına tahsis payının dengeli çıkmasını sağlayacak şekilde belirlenmesi
• Bir imar adasından küçük alanda parselasyon işlemi yapılamaması

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 9. maddesinde, “… Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz” düzenlemesine yer verilmiştir.

• Düzenleme alanında bulunan tüm parsellerin uygulamaya dâhil edilmesi gerekliliği

7.MERA, YAYLAK VE KIŞLAKLAR İÇİN İZİN ALINMAMASI VE BUNLARIN PARSELASYONDA HATALI TESCİL EDİLMESİ

4342 sayılı Mera Kanunu’nun 14. maddesinde, “Tahsis amacı değiştirilmedikçe mera, yaylak ve kışlaktan bu Kanunda gösterilenden başka şekilde yararlanılamaz” düzenlemesine yer verilerek meraların imar planı sınırları içerisine alınmasında özel hükümler getirilmiştir. Bu şekilde tahsis amacı değiştirilmedikçe meraların arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması mümkün değildir.

8.SİT ALANLARI İÇİN İZİN ALINMAMASI

2863 sayılı Kanun’un 18. maddesinde, “ Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı parselleri, taşınmaz kültür varlıklarının mahiyetine tesir edecek şekil ve surette ayrılamaz ve birleştirilemez” hükmü yer almaktadır. Aynı Kanun’un 9. maddesinde ise, “Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları çerçevesinde koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşai ve fizikî müdahalede bulunulamaz, bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez” hükmü yer almaktadır.

Dolayısıyla tapu sicilinde “korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlığı” şerhi bulunan ve koruma amaçlı imar planı kapsamında kalan taşınmazları kapsayan parselasyon planlarının kültür ve tabiat varlıklarını koruma bölge kurulunun onayı olmadan parselasyona tabi tutulmaları ve tescillerinin yapılması mümkün değildir.

9.DÜZENLEME SINIRININ HATALI GEÇİRİLMESİ

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinde düzenleme sınırı: “Parselasyon planı yapılacak alanın dış sınırıdır” şeklinde tanımlanmış olup Yönetmeliğin 10. maddesinde;

“İmar planlarında düzenleme sınırı ile ilgili herhangi bir belirtme olmaması durumunda, düzenleme sınırı;

• İskan sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından,
• Yola cephesi olmayan parsel oluşturmamak kaydıyla iskân sahası içindeki yollardan,
• Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları olsa dahi; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalıpta başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde,
• Park, meydan, yeşil alan, rekreasyon alanı, ağaçlandırılacak alan, mezarlık ve otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranına göre uygun görülecek yerinden geçirilir” düzenlemesine yer verilmiştir.

10.DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI İLE İLGİLİ HATALAR

• Hiç hesaplanmadan yasal sınırdan DOP alınması,
• Düzenleme Ortaklık Payı oranının imar planı ya da meclis kararıyla belirlenerek kesinti yapılması
• Düzenleme Ortaklık Payının hatalı hesaplanması
• Hesaplamada bulunan orandan fazla Düzenleme Ortaklık Payı alınması
• Parselasyon yapılmadan Düzenleme Ortaklık Payı alınması
• Değer artışı olmayan parsellerden DOP alınması
• Daha önceden DOP alınmış parsellerden ikinci kez DOP alınması
• Düzenleme Ortaklık Payının tüm parsellerden eşit şekilde alınmaması
• Düzenleme Ortaklık Payından oluşması gereken yerlerin Hazineden veya şahıslardan karşılanması
• Düzenleme Ortaklık Payından karşılanmaması gereken alanların DOP’tan karşılanması
• Düzenleme Ortaklık Payının, mülkiyet hakkına ve Anayasaya aykırı olup olmadığı

11.UMUMİ HİZMET ALANLARI İÇİN KAMULAŞTIRILACAK ALANIN HATALI HESAPLANMASI

Belediye ve Hazine taşınmazlarının umumi hizmet alanları için tahsis edilmesine rağmen DOP oranı %45’ten fazla çıkıyorsa, kamulaştırma yoluna gidilmelidir. Burada yapılan kamulaştırma DOP’tan karşılanması gereken yerler için yapılmaktadır; bu nedenle bu kamulaştırmaları, resmi hizmet alanları için KOP vasıtasıyla yapılan kamulaştırmalardan ayırt etmek gerekir.

Tıpkı KOP uygulamaları gibi, DOP kamulaştırmaları da uygulamaya giren her malikten, hesaplanacak oranda kesinti yapılması, bunların malikleri adına dağıtım ve tescil görmesi ve sonrasında bunların belediye tarafından kamulaştırılması esasına dayanır.

12.KAMU TESİSLERİ ALANINA TAHSİS (KOP) HATALI HESAPLANMASI

KOP oranı, kamu ortaklık payından karşılanması gereken kamu alanlarının toplam yüzölçümü, yine düzenlemeye giren kadastral parsel toplamına bölünerek hesaplanır. Her parselin yüzölçümü KOP oranı ile çarpılarak kesinti miktarı bulunur. Bu miktarlar, kamu tesis alanlarına şuyulandırılır. Ancak KOP’un, DOP kesilmeden önce mi, sonra mı alınacağı konusunda görüş ayrılığı söz konusudur. Uygulamada ise genellikle önce DOP kesilmekte, sonra KOP alanları için tahsis yapılmaktadır.

13.AYNI YERDEN PARSEL VERİLMESİ İLKESİNE UYULMAMASI

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin “Parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları” başlıklı 17. maddesinde; “Düzenlemeye giren parsellerin tahsisi, uygulama sonucunda mümkün olduğunca düzenleme öncesi parselin bulunduğu yerden yapılır. Düzenlemeye alınan parsellerin imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi halinde ise, diğer parsellerin bulunduğu yerden tahsisinin yapılmasından sonra, teknik zorunluluklar da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisi sağlanır” hükmüne yer verilmiştir. Bundan dolayı, fiili, hukuki ve teknik zorunluluk yok ise, aynı yerde oluşan parsele tahsis yapılması gerekir.

14.HİSSE ÇÖZÜMÜ (FERDİLEŞTİRME) YAPILMASI

İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere ve il özel idarelerine; imar planı sınırları içinde bulunan arsa ve arazileri birleştirme, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve resen tescil ettirme yetkisi vermektedir.

Ancak, uygulamada bazı durumlarda parselasyon yetkisi, 18. maddenin verdiği yetkiyi aşar şekilde mülkiyetin ferdileştirilmesi amacı ile kullanılmaktadır. Bu kapsamda, belediyenin hissedar olduğu taşınmazlarda hisse çözümü yapılmakta ya da arazi ve arsa düzenleme yetkisi sırf hisse çözümü yapabilmek amacı ile kullanılmaktadır. Üstelik ferdileşen hisselerin değer olarak farklı bölgelere tahsis edilmesi uyuşmazlıkları daha da artırmaktadır.

15.MÜSTAKİL PARSEL VERİLMESİ ZORUNLULUĞU

3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi belediyelere, parsel dağıtımında geniş bir hareket alanı vermektedir. Madde metnine göre belediyeler ve il özel idareleri, imar uygulamasına tabi tuttukları parselleri, yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 18. maddesinde ise, “İmar planı ve mevzuatına göre muhafazasında sakınca olmayan yapılar arazide ölçülerek, uygulama sonucunda, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, mümkünse müstakil olarak bir imar parseli içerisinde bırakılır” düzenlemesine yer verilmiştir.

16.TARIMA ELVERİŞLİ OLMAYAN TESCİL HARİCİ ALANLARIN HAZİNE ADINA İHDASEN TESCİL EDİLMEMESİ

Tarıma elverişli olmayan tescil harici alanların, arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması konusunda yaşanan en önemli sıkıntı, bu alanların kimin adına tescil edileceğidir. Bu konuda uygulama birliği bulunmamaktadır.

17.MEVZUATA GÖRE MÜMKÜN OLMADIĞI HALDE BAZI KAMU MALLARININ PARSELASYONA TABİ TUTULMASI

Mevzuatımız gereği bazı alanların parselasyona tabi tutulması mümkün değildir. Üstelik parselasyona tabi tutulan bölgede bu taşınmazlardan olup olmadığı kesinleşmeden parselasyon yapılması dahi mümkün değildir. Bu alanlarda yapılan parselasyon işlemleri yargı tarafından yok hükmünde kabul edilmektedir. (Kıyılarda parselasyon yapılması, ormanlarda parselasyon yapılması…)

18.PARSELASYON (ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ) İŞLEMLERİNDE DİĞER HUKUKA AYKIRILIK NEDENLERİ

• Parselasyon Yapılırken Mülkiyet Durumunun Dikkate Alınmaması
• Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılmaması
• Hizmet Mallarında Kamu Hizmetinin Devamını Engelleyecek Şekilde İmar Uygulaması Yapılması
• Daha Önceden İmar Uygulamasına Tabi Tutulmuş Taşınmazların İmar Planı Olmadan İkinci Kez Parselasyona Tabi Tutulması
• Hazine Adına Tescil Edilmesi Gereken Bazı Kapanan Yolların Hazine Adına İhdasen Tescil Edilmemesi
• Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Düzenleme Ortaklık Payı Hesabında Değerlendirilmemesi
• Parsellerin Hatalı Oluşturulması ve Cetvellerin Hatalı Düzenlenmesi
• Parselasyonun Onayının Hatalı Şekilde Yapılması