Kiracı ve kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan ancak çoğu zaman göz ardı edilen bir durumdur. Bu durum, özellikle hukuki çerçevede ele alındığında, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin karşılaşabileceği çeşitli sorunları ve sorumlulukları beraberinde getirir. Kira sözleşmelerinin geçerliliği, uygulanması ve feshi gibi konular, tarafların haklarını koruma açısından büyük önem taşır.

Bu makalede, birden fazla kira sözleşmesinin varlığının yarattığı hukuki etkileri, yargısal kararlar ışığında detaylı bir şekilde inceleyeceğim. Bu inceleme, kiracıların ve kiraya verenlerin haklarını ve yükümlülüklerini daha iyi anlamalarına yardımcı olacak, ayrıca bu tür durumların nasıl yönetileceğine dair pratik bilgiler sunacaktır.

Kiracı ile kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, özellikle de sözleşmelerin içerikleri birbirinden farklıysa, bazı riskler ve hukuki belirsizlikler yaratır.

Kira bedeli ve süre farklılıkları: Sözleşmelerde farklı bir kira bedeli ve süresi belirlenirse, bu durum taraflar arasında anlaşmazlığa yol açar. Hangi sözleşmenin geçerli olduğu belirsizleşir.

Tarafların yükümlülükleri: Hak ve yükümlülükler farklı şekilde belirlenirse, kiracı ve kiralayan için hangi sözleşmeye göre hareket edeceği muğlaklaşır.

Sözleşmelerin birbirini geçersiz kılma ihtimali: İki sözleşme birbiriyle çelişiyorsa, sonra imzalanan sözleşme ilk sözleşmeyi geçersiz kılabilir. Bu da hukuki belirsizliğe yol açar.

Uyuşmazlık çözümünün zorlaşması: Anlaşmazlık durumunda hangi sözleşmenin esas alınacağı belli olmadığı için uyuşmazlığın çözümü güçleşir.

Kötü niyetli kullanım riski: Taraflardan biri, iki sözleşme arasındaki farklılıklardan faydalanarak kötü niyetli davranışlarda bulunabilir.

Bu nedenle, kiracı ve kiralayanın tek bir kira sözleşmesi üzerinde mutabakata varması her iki tarafın da yararınadır.

Kiracı ile kiralayan arasında birden fazla kira sözleşmesi yapılması, yasal olarak mümkündür. İkinci sözleşmenin tam anlamıyla geçerli olması için sözleşmeye birinci sözleşmenin akıbetini belirten bir hüküm yazılır. Örneğin, “12.12.2022 tarihli kira sözleşmesi sonlandırılmış, işbu 12.12.2023 tarihli ikinci kira sözleşmesi akdedilmiştir” şeklinde bir hüküm eklenmesi yeterlidir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflar aralarında dilediği gibi sözleşme yapma konusunda serbesttirler. Ancak kanunlara, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı bir sözleşme yapılamaz.

Birden fazla kira sözleşmesi yapılmasının tek başına yasalara aykırı bir yanı yoktur. Kiracı ve kiralayan istedikleri sayıda sözleşme yapabilirler. Ancak bu sözleşmelerin içeriği ve koşulları birbiriyle çelişiyorsa, uyuşmazlık çıkar.

Kiralayan, aynı konut için birden fazla kişiyle ayrı sözleşmeler yaparsa dolandırıcılık suçu işlemiş olur. Ancak kiracıyla farklı içerik ve koşullarda birden fazla sözleşme yapmasında yasal açıdan engel yoktur.

Yasalar, birden fazla kira sözleşmesinin yapılmasına izin vermektedir. Ancak tarafların haklarını kötüye kullanmamaları ve iyi niyet kurallarına uymaları beklenir. Aksi halde, yargı yoluyla çözüm aranması gerekir.

Yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, genellikle önceki kira sözleşmesini ortadan kaldırır ve yeni sözleşmede belirtilen başlangıç tarihinden itibaren geçerli olur. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca, kiracı ile yeniden imzalanan yeni tarihli bir kira sözleşmesi, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresini sıfırdan başlatır. Yani, eğer aynı kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren hesaplanır. Bu durum, özellikle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye hakları açısından önemlidir. Bir kira sözleşmesinin yenilenmesi, mevcut koşulları değiştirir ve yeni koşullar altında bir kira ilişkisi başlatır. Bu nedenle, yeni sözleşmedeki şartlar önceki sözleşmeyi geçersiz kılar ve yeni sözleşme, yasal olarak mevcut olan kira ilişkisini tanımlar​​​​​​.