ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) DAVASI

Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı; zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği tazminattır. Ecrimisil, taşınır veya taşınmaz mallar için istenebilir. Taşınır veya taşınmaz mal sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, o malı kullananın haklı bir nedene dayanmaksızın zilyet olması ve kötüniyetli bulunması gereklidir.

Hukuken başkasına ait olan bir taşınır veya taşınmaz mala kötüniyetle zilyet olan kişi, öncelikle zilyetliği altındaki o malı hak sahibine geri vermek zorundadır. Malı hak sahibine geri vermek dışında kötüniyetli haksız işgali nedeniyle meydana gelen zararı da gidermek zorundadır. Haksız işgal nedeniyle hak sahibi tarafından uğradığı zararı gidermek üzere açılan davaya uygulamada ecrimisil davası veya ecrimisil tazminatı davası denilmektedir.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır. Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, yargıtay bir kararında; fuzuli işgalin (haksız işgalin) tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır .

Ecrimisil davası (haksız işgal tazminatı davası); kanuni bir düzenlemeyle değil Yargıtay kararları ile uygulama alanı bulmuştur.

ECRİMİSİL TAZMİNATI TALEP ETMENİN ŞARTLARI

Ecrimisil tazminatı talep edebilmenin üç şartı vardır:

• Taşınır veya taşınmaz mal haksız bir şekilde işgal edilmelidir.
• İşgal eden kötüniyetli olmalıdır.
• İşgal nedeniyle bir zarar meydana gelmelidir.

1. HAKSIZ İŞGAL

Haksız işgal, haklı bir nedene dayanmaksızın başkasına ait bir malın zilyetliğe geçirilerek kullanılmasıdır. Haksız işgal, hukuki niteliği itibariyle bir haksız eylemdir. Bir malın zilyetliğinin ele geçirilip geçirilmediği o mal üzerinde fiilen tasarruf sahibi olunup olunmadığına, mal üzerinde fiili hakimiyet tesis edilip edilmediğine göre belirlenir. Zilyetlik, mal üzerindeki fiili durumu ifade etmekte olup malı kullanma veya elinin altında bulundurma halinde zilyetlik tesis edilmiş olur.

Zilyetliğin ele geçirilerek kullanılması eylemi “hukuka aykırı” bir niteliğe sahipse haksız işgal olarak kabul edilebilir. Mal üzerinde hak sahibi olanın rızası veya hukuki bir nedene dayalı olarak mal zilyetliğe geçirilmiş ise bu durumda haksız işgalden söz edilemeyecektir. Mevcut hukuki ilişkinin sona ermesi üzerine malı kullanmaya devam eden kişi de haksız işgalcidir.

Haksız işgal, mal üzerinde hak sahibi olan kişi ile hiçbir ilişkisi olmayan üçüncü kişi tarafından gerçekleştirilebileceği gibi mirasçılar, taşınmaza ortak olan diğer ortaklar tarafından kısmen veya tamamen işgal suretiyle gerçekleştirilebilir. Malı haksız bir şekilde işgal edilen kimse ecrimisil tazminatı talep edebilir.

2. İŞGAL EDENİN KÖTÜNİYETLİ OLMASI

Kötüniyetli haksız zilyet (işgal eden), ecrimisil ödemek zorundadır. Kötüniyetli zilyet, eşya üzerindeki hakimiyetinin bir hakka dayanmadığını bilmesi gereken kişidir. Kötüniyetli işgalci somut olayın özelliklerine göre maldaki zilyetliğinin bir hakka dayanmadığını bilen veya bilmesi gereken kişidir.

Başkasının taşınmazını haksız olarak işgal edip kullanmış olan kötü niyetli kimse, taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükelleftir .

İyiniyetli zilyet, haksız işgal nedeniyle ecrimisil ödemek zorunda değildir. Medeni Kanun’a göre, iyiniyetli zilyet, malı hakkına uygun kullanmış veya yararlanmış ise malı geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir (TMK m.993).

Kanuni bir haktan kaynaklanan bir eylem haksız işgal olarak nitlendirilemez. Aynı şekilde sözleşmeden kaynaklanan ayni ya da şahsi hakka dayanılarak mal zilyetlik altında bulunduruluyorsa kötüniyetten ve haksız işgalden söz edilemeyecektir.

3. İŞGAL NEDENİYLE ZARAR MEYDANA GELMESİ

Ecrimisil talep edebilmek için, haksız işgal nedeniyle bir zarar doğmuş olmalıdır. Ancak, bazı hallerde eşyanın tabiatı gereği zararın doğduğu açıktır. Örn, otopark olarak kiraya verdiği arsası haksız bir şekilde işgal edilen taşınmaz mal sahibinin zarara uğradığı izahtan varestedir.

Haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı talep edilebilmesi için bir zararın gerçekleşmesi gerektiği İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) ile tespit edilmiştir:

Yargıtay haksız işgal edilen yerin ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olmasının ecrimisil tazminatı istemeye engel olmadığına karar vermiştir:

Yargıtay’a göre haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı olarak istenebilecek zararlar şunlardır ;

a) Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar,

b) Kullanmadan doğan olumlu zarar,

c) Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.

ECRİMİSİL TAZMİNATI NASIL HESAPLANIR ?

Ecrimisil, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu şeklinde hesaplanmalıdır. Davacı davayı açarken talebini açıklamalıdır. Aksi takdirde, mahkeme tarafından davacının talebi kendisine açıklattırılmalıdır. Örneğin, davacının dava dilekçesinde “taşınmazın bulunduğu yer emsal kira bedellerine göre ecrimisil hesaplanmasını talep ediyoruz” şeklindeki bir beyanı kira esasasına göre ecrimisil tazminatı davası açıldığını gösterir.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler .

Ecrimisil tazminatı davasında davacı taraf kira esasına göre talepte bulunduğu, davacının talebi doğrultusunda kiranın belirlenerek kira bedeli üzerinden ecrimisile hükmedilmesi gerekir. Yargıtay’a göre kira geliri üzerinden ecrimisil şu hususlar dikkate alınarak hesaplanmalıdır:

Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Tarım arazilerinin haksız bir şekilde işgal edilmesi halinde tarım arazisinden elde edilebilecek ürün miktarı kadar da talepte bulunulabilir. Bu halde Yargıtay ecrimisil tazminatı hesaplanmasına esas alınacak ürünün miktar ve değerinin şu şekilde belirlenmesine karar vermiştir.

Tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir (Y1HD-K.2021/4798).

Ecrimisil bedeli, haksız işgal edilen taşınır veya taşınmaz mal üzerinde keşif yapılarak ve uzman bilirkişilerden denetime elverişli ve kapsamlı bir bilirkişi raporu alınarak belirlenmelidir. Taşınmazlar açısından ecrimisil tazminatının miktarını etkileyen hususlar şunlardır:

• Taşınmazın imar durumu, büyüklüğü ve vasfı,
• Taşınmazın bulunduğu yerdeki kentsel gelişim ve taşınmazın konumu,
• Tarım arazilerinde sulu ve kuru tarımdan hangisinin yapıldığı, arazinin verimi,
• Taşınmazın haksız işgalden önceki durumu ve işleviyle elde edilen gelir,
• Kira esasına göre ecrimisil tazminatı talep ediliyorsa emsal kira bedelleri.

BİRLİKTE MÜLKİYETTE ECRİMİSİ VE İNTİFADAN MEN ŞARTI 

Birlikte mülkiyet, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ve elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Birlikte mülkiyet halinde ortakların birbirine ve üçüncü kişilere ecrimisil davası açma yetkisi ve usulü şu şekildedir:

1. Ortakların Üçüncü Kişilere Dava Açması

Paylı mülkiyette, paydaşlardan her biri ortaklık konusu malı haksız işgal eden üçüncü kişilere (ortak olmayan kişilere) payları oranında ecrimisil talep ederek dava açabilirler. Örneğin, A ve B eşit hisselerle bir gayrimenkule paylı mülkiyet ile sahip olsun. Üçüncü kişi C, ortaklık konusu taşınmazı işgal edip kullandığında A ve B birlikte ecrimisil davası açabilecekleri gibi ayrı ayrı hisseleri oranında ecrimisil davası açarak tazminat talebinde bulunabilirler. Elbirliği mülkiyetinde ise, dava açmak gibi tasarrufi işlemlerde oybirliği aranır (TMK m.702). Ancak, ecrimisil bölünebilir bir haktır ve elbirliği mülkiyetinde ortaklardan herhangi birisi kendi payına hasren talepte bulunabilir (Y8HD-2020/4860).

2. Ortakların Birbirine Karşı Ecrimisil Davası Açması

Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) ve paylı mülkiyette (müşterek mülkiyet) ortaklardan her biri ortaklık konusu malın ortaklar tarafından haksız işgale uğraması halinde, ecrimisil tazminatı talep etmek üzere dava açabilirler. Ancak, ecrimisil talep eden paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davası dinlenmez. Kullanım antlaşması sonucu her paydaşın kullandığı yerin belli olması halinde intifadan men şartı aranmaz. Eğer paydaş, sahip olduğu paydan daha az yer kullandığını iddia ediyorsa ecrimisil davası değil, taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açarak sorunu çözmelidir. Bir elbirliği mülkiyeti çeşidi olan miras ortaklığına tereke temsilcisi atanmışsa ecrimisil davası açma yetkisi tereke temsilcisine aittir.

3. Ortaklar Arasındaki Ecrimisil Davasında İntifadan Men Şartı

Gerek paylı mülkiyette gerekse elbirliği mülkiyetinde çoğu zaman ecrimisil talepleri üçüncü kişilere karşı ileri sürülmekten ziyade paydaşlar arasında birbirlerine karşı ileri sürülmektedir. Ancak, paydaşların birbirlerine karşı ecrimisil taleplerini dava konusu etmeleri belli şekil koşullarına bağlanmıştır. Paydaşların birbiri aleyhine ecrimisil davası açabilmesi “intifadan men” şartının gerçekleşmiş olmasına bağlıdır. İntifadan men, ecrimisil talebinden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanma isteğinin davalı paydaşa bildirilmesiyle sağlanmış olur. İntifadan men edilen paydaşa karşı ecrimisil davası açılarak ecrimisil tazminatı istenebilir. İntifadan men şartı; ecrimisil tazminatı talep eden paydaşın diğer paydaşlara noterden ihtarname çekme veya daha önce men-i müdahale, ortaklığın giderilmesi vb. davaları açma veya icra takibi yapma veya her türlü delille ispatlanabilen herhangi bir şekilde taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini bildirmesiyle gerçekleşir. Paydaşlar ecrimisil davasından önce intifadan men edilmedikçe aleyhlerine açılacak ecrimisil tazminatı davası reddedilecektir. Yararlanma isteminin paydaşa iletildiği her türlü delille ispatlanabilir.

Bazı hallerde paydaşlar intifadan men edilmemiş olsa bile aleyhlerine doğrudan ecrimisil tazminatı davası açılabilir. Yargıtay’a göre paydaşların intifadan men edilmesine gerek olmadan doğrudan ecrimisil davası açılabilecek haller şunlardır:

• Ecrimisil davasına konu taşınmazın kamu malı olması,
• Ecrimisil tazminatı talep edilenn taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren bir yer olması,
• Ecrimisil davası açılacak yerin işyeri, konut gibi kiraya verilerek gelir elde edilen yerlerden olması,
• Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
• Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
• Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması,
• Taşınmazda kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin ya da başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
• Mirasbırakan tarafından kurulan veya fabrika, otel,fırın gibi hasılat getiren ortak yerler için intifadan men koşulu aranmaz.

Yukarıda sayılan istisnalar dışında, paydaşlar arasında ecrimisil davası açılabilmesi için intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir .

ECRİMİSİL DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Ecrimisil tazminatı davasını haksız bir şekilde işgale uğrayan taşınır veya taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişi açabilir. Örneğin, mülkiyet hakkı başkasına ait olan bir taşınmazda intifa hakkına sahip olan bir kişi, taşınmaz haksız işgale uğradığında ecrimisil davası açabilir. Çünkü, hukuken sadece mülkiyet hakkı sahibi değil, sınırlı ayni haklar gibi zilyetlik sağlayan haklara sahip olanlar da ecrimisil davası açma hakkına sahiptir. Ecrimisil davaları, hem malik tarafından hem de zilyet tarafından açılabilir. Yani, ecrimisil davası hem ayni hakka hem de şahsi hakka dayanılarak açılabilir.

Paylı (müşterek) mülkiyette, taşınmazdan yararlanamayan paydaş, haksız bir şekilde engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan ecrimisil isteyebilir. Müşterek mülkiyette paydaş haksız işgalci olan üçüncü kişiden de kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir.

Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) paydaşlara veya üçüncü kişilere karşı ecrimisil davası herhangi bir paydaş tarafından açılabilir.

ECRİMİSİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI

Ecrimisil tazminatı davaları bir zamanaşımı süresine tabidir.

Ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar . Beş yıllık zamanaşımı süresi Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatlarıyla kabul edilmiştir. Örneğin, 01.01.2023 tarihinde açılan bir ecrimisil tazminatı davasında geriye dönük 5 yıllık süre olan 01.01.2018 tarihine kadar ecrimisil tazminatı istenebilir.

Özellikle belirtelim ki, davacı geriye dönük 20 yıl için ecrimisil tazminatı talep etse bile, davalı tarafından zamanaşımı defi ileri sürülmediği takdirde, zamanaşımı sınırlaması olmadan davacının talebi doğrultusunda karar verilir.

ECRİMİSİL DAVASINDA FAİZ BAŞLANGIÇ TARİHİ

Haksız işgal eden kişiden ecrimisil tazminatı ile birlikte kanuni faiz de talep edilebilir. Ecrimisil bedelinin her dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talep edilebilir.

Ecrimisil tazminatı davasında, haksız işgalin başladığı ve ecrimisilin talep edildiği tarihten itibaren her yıl dönemlere ayrılarak, her döneme faiz işletilmektedir. Örneğin, haksız işgalin 01.05.2020 yılında başladığını, ecrimisil tazminatı davasının da 01.01.2023 yılında açıldığını kabul edelim. 01.05.2020 tarihinden itibaren başlayan haksız işgal nedeniyle 01.05.2020-31.12.2020 tarihleri arası ilk dönem, 01.01.2021-31.12.2021 tarihleri arası ikinci dönem, 01.01.2022-31.12.2022 tarihleri arası üçüncü dönem olarak kabul edilecektir. Ecrimisil tazminatı nedeniyle faiz başlangıcı da her dönem sonuna ayrı ayrı faiz işletilerek bulunulacaktır. Yani her dönem içindeki ayların ecrimisi bedelleri toplanacak ve dönem sonundan itibaren her döneme ayrı ayrı (örneğin ilk dönem için 01.05.2021 tarihinden itibaren) faiz işletilecektir.