İNŞAAT VE TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi uygulamada sık başvurulan kiracı tahliyesi prosedürlerindendir. Kiraya veren, kiracıyı kiralanandan çıkarmak istediği takdirde kanunda belirtilen tahliye sebeplerine dayanmak zorundadır. Bu tahliye yollarından en popüler olanlarından biri tadilat nedeniyle kiracının tahliyesidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun m. 350/2’de kiralanan taşınmazın tadilatı nedeniyle kiracının çıkarılması düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; kiraya veren, kira sözleşmesini kiralananın yeninden inşası ve imarı amacıyla kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde gene kanunda yer alan usule göre sona erdirebilir.

Buna göre kiracı kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi durumu mevcut olursa tahliye edilebilecektir. Ayrıca kiracı, kiralananın imarı veya tadilatı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi yada değiştirilmesi gerekli olması ve bu işler sırasında kullanımının imkansız olması halinde tahliye edilebilecektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde dava açılabilir. Açılacak davada mahkeme şartların oluşup oluşmadığını değerlendirecek ve tahliyeye karar verecektir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle kiracının tahliyesi kanunda sınırlı sayıda düzenlenen kiracının özel tahliye sebeplerinde biridir. Bu tahliye sebebinde tahliyenin temeline inşaata ilişkin teknik bilgiler oluşturduğundan açılacak davada bilirkişi incelemesi ve keşif önem kazanmaktadır. Ayrıca bilirkişiler mahkemeye sunulan projenin yapılmasının fen ve hukuk açısından mümkün olup olmadığını değerlendirecektir.

YENİDEN İNŞA NEDENİYLE TAHLİYENİN KANUNİ DÜZENLEMESİ -TBK m.350/2

Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından dava yoluyla son erdirilme hallerinden bir diğeri TBK’nın 350. maddedesinin 2. Fıkrasında “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,” olarak düzelenlenen yeniden inşa ve imar halidir.

Bir taşınmazın yıllar içerisinde eskimesi ve esaslı onarımı gerektirmesi olağandır. Ancak bazen böyle bir tadilatın taşınmazın içerisinde kiracı bulunması durumunda yapılması mümkün olmamaktadır. İşte söz konusu hükmün uygulama alanı bulması için temel şart kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa etmek istemesi veya imar amacının bulunması olup onarım, değiştirme veya genişletme işleri sırasında kiralanan taşınmazın kullanımı mümkün olmaması gerekmektedir. İlgili hükmün konuluş amacı kiraya verenin menfaati olmasından hareketle yapılacak yeniden inşa veya imarın estetik açıdan değil kiraya verenin menfaati açısından değerlendirmek gerekmektedir. Nitekim, estetik açıdan daha güzel hale getirme amacı bu kapsama dahil edilmemektedir. Hükümde onarım ve değişikliklerin esaslı olması gerektiği belirtilmiştir. Bu minvalde, esaslı olmayan tadilatlar kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yol açmamaktadır. Hükümde yer almayan ancak Yargıtay tarafından benimsenen bir diğer şart ise taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesine yönelik projenin tahliye davasında ibrazı gerekmekte olup projenin fennen ve hukuken mümkün olması gerekmektedir.

YENİDEN İNŞA NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI

Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilir.

Kiralanan taşınmazın esaslı bir şekilde onarılarak, genişletilerek yahut değiştirilerek imarı veya yeniden inşası amaçlanmalıdır.

Kiralananın yeniden inşası, taşınmazın yıkılıp yeni bir yapının inşa edilmesidir. Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi yahut değiştirilmesi amacıyla imarında ise kiralanan taşınmazın yıkılması gerekmez. Önemli bir tadilatın yapılması kiraya verenin tahliye davası açması için yeterli bir sebeptir.

Esaslı olmayan onarım, genişletme yahut değiştirme amacıyla yapılan tadilat nedeniyle kiraya veren kiracıyı tahliye edemez. Her somut olaya göre tadilatın önemli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiralananın önemli tadilatında ya da yeniden inşası esnasında kiralanan taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır.

Tadilat esnasında kiralanan taşınmazın konut ya da iş yeri olarak kullanılmasının elverişsiz olması gerekir. Hakim kiralananın kullanımının imkansız olup olmadığının tespiti ve konuya ilişkin diğer meseleler için bilirkişiye başvuracaktır.

Taşınmazın yeniden inşası ve imarına ilişkin proje mahkemeye sunulmalıdır. Kiraya veren, kiracının tahliyesini kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı için istiyorsa bu durumda, imar onaylı inşaat projesini veya inşaat ruhsatını da mahkemeye sunmalıdır. Mahkemeye sunulacak olan proje imar hukuku mevzuatına aykırılık teşkil etmemelidir.

YENİDEN İNŞA NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tadilat nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise bu durumda kiraya veren yeniden inşa ya da önemli bir tadilatın varlığı halinde kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracının taşınmazdan çıkarılması için tahliye davası açabilir. Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesinde 1 yılın bitmesi ile 1 ay içinde bu dava açılmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemine ve TBK’da fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek olan tarihten itibaren tadilat nedeniyle tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise bu durumda kiraya veren tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren her 6 aylık fesih döneminin sonunda en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmak zorundadır.

Kiracı, kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiralanan taşınmazdan çıkmamışsa o halde artık kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilecektir.

Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmaması halinde kiraya veren kira sözleşmesini sonlandıramaz. Kanunda belirtilen bu süreleri kaçırmamak için kiraya verenin hukuki yardım alması daha sağlıklı sonuçlar doğuracaktır.