İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyeri kiralanmalarına ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan icra yoluyla tahliyesi gerçekleşmektedir. Kanunlarımız işyeri ya da konut olarak kiralanan gayri menkullerin maliklerinin ya da kiraya verenlerin kendileri ya da Kanunda sayılan yakınlarının ihtiyaçları halinde sona erdirilmesine ve kiralayanların tahliyesine imkan tanımaktadır. Kanun bu durumu gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi olarak tanımlamaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ile ilgili hükümler Borçlar Kanunumuzun 350, 351 ve 355. maddelerinde yer almaktadır. Bu hükümlere göre malik ya da kiraya veren kendisinin ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyaç duyması halinde kiralayandan kiralanan iş yerinin ya da konutun tahliyesini isteyebilecektir. Türk Borçlar Kanununda (TBK) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır.

Birincisi, TBK m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmasıdır.
İkincisi ise, TBK m.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, uygulamada en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarından biridir. TBK madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır. Bu mesele hukuki anlamda ciddi bir arka plana ve önemli sonuçlara sahiptir. Bu nedenle dikkatli ve titizlikle sürdürülmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyeri kiralanmalarına ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan icra yoluyla tahliyesi gerçekleşmektedir. Kiraya verenin, kendisi kiralanana ihtiyaç duyarsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Sadece kendi şahsı değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kiracının tahliyesi dava edilebilir. Buna “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası” denilmektedir. Kanunda özel olarak düzenmiş bir dava türüdür. Normal şartlar altında bir sözleşme taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Doğal olarak kira sözleşmesi de taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Tabii, olağanüstü ihtiyaçların doğması hariç. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası;

Kiraya verenin kirada oturması,
Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
Kiraya verenin oturduğu yerin altında bulunan kiradaki odaya odun koyma ihtiyacı,
Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
Kiraya verenin memuriyet sebebi,
hallerinde kabul edilmektedir. İhtiyacın ortaya çıkmasından sonra 1 ay içinde açılmalıdır.

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar – Madde 350

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni Malikin Gereksinimi – Madde 351

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
11ihtiyac nedeniyle tahliye davasi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyeri kiralanmalarına ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan icra yoluyla tahliyesi gerçekleşmektedir. Kanunlarımız işyeri ya da konut olarak kiralanan gayri menkullerin maliklerinin ya da kiraya verenlerin kendileri ya da Kanunda sayılan yakınlarının ihtiyaçları halinde sona erdirilmesine ve kiralayanların tahliyesine imkan tanımaktadır. Kanun bu durumu gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi olarak tanımlamaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ile ilgili hükümler Borçlar Kanunumuzun 350, 351 ve 355. maddelerinde yer almaktadır. Bu hükümlere göre malik ya da kiraya veren kendisinin ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyaç duyması halinde kiralayandan kiralanan iş yerinin ya da konutun tahliyesini isteyebilecektir. Türk Borçlar Kanununda (TBK) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır.

Birincisi, TBK m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmasıdır.
İkincisi ise, TBK m.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, uygulamada en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarından biridir. TBK madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır. Bu mesele hukuki anlamda ciddi bir arka plana ve önemli sonuçlara sahiptir. Bu nedenle dikkatli ve titizlikle sürdürülmelidir

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin I. bendinde kiraya verenin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle de tahliye davası açabileceği düzenlenmiştir. Bu yasal düzenlemeye dayalı tahliye davası açılabilmesi için üç şartın gerçekleşmesi gerekmektedir. Birincisi konut ihtiyacı; ikincisi konuta kanunda sayılan kişilerden birinin ihtiyaç duyması, sonuncusu ise kiraya verme yasağıdır.

Düzenleme kiraya verenin ihtiyacı nedenine dayanmaktadır. Ancak buradaki ihtiyaç, kiraya verenin şahsına ait olabileceği gibi, eşi, altsoyu ve üstsoyuna veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilere ait olabilir. Yani kiralayan kendisinin, eşinin, çocuklarının(altsoyunun) veya anne babasının (üstsoyunun) ihtiyacı nedeni ile tahliye davası açabilir.
İhtiyaç, gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır. Geçici veya ihtimallere dayanan ihtiyaçlar, kiralananın tahliyesi için haklı neden oluşturmaz.
Kiralayan, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağladıktan sonra taşınmazı başka birisine kiraya veremez. Bu yasağı ihlal etmesi durumunda karşılaşacağı hukuki yaptırım da kanunda düzenlenmiştir.
TBK’nun 350. Maddesine dayalı olarak gereksinim nedeniyle açılacak olan tahliye davasında ilk olarak dikkat edilmesi gereken konu fesih ve dava süresidir. Fesih ihtarnamesinin süresinde tebliğ edilmemesi, davanın fesih sürelerine uyulmadan ikame edilmesi halinde açılan davada aleyhe sonuç alınması muhtemel olacaktır. Ayrıca davacının taraf ehliyeti hususu da aktif husumet yönünden önem arz etmekle birlikte davacı; taşınmazın maliki veya kiraya veren olabilmektedir. Bununla birlikte gereksinim ve gereksinimin samimi ve zorunlu olması; esas itibariyle gereksinim sebeplerinin genişliği ve farklılıkları açısından geniş kapsamlı bir konu olup bunun ayrıca değerlendirilmesi ve her türlü delille ispatlanması gereklidir.